如:會計分錄,會計科目、會計報表、要繳納哪些稅,房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理和涉及稅目
一、房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業(yè)稅:稅率5%。
2、城市維護建設(shè)稅
計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。
計算公式:
應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式:
應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅×3%。
4、印花稅:
(1)財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同,適用稅率為千分之一;
(2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),稅率為萬分之五;
(3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同,稅率為萬分之三;
(4)借款合同,稅率為萬分之零點五;
(5)對記錄資金的帳薄,按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花;
(6)營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照,按件定額貼花五元。
5、個人所得稅:
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式:
應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)
應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”
6、所得稅
(1)所得稅的征收方式有兩種:查帳征收和核定征收。
(2)如果屬于核定征收的,按收入計算繳納所得稅。
計算公式:
應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
(3)如果屬于查帳征收的,按利潤計算繳納所得稅。
計算公式:
應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅稅率:
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè),減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。
8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益,計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級超率累進稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理
給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種(11稅1費)
稅:營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅
企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。
費:教育費附加
一、營業(yè)稅
1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅,贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施,則空調(diào)包括在房款內(nèi),不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃(出租)
屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入,按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”
繳納營業(yè)稅
4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人
視同銷售不動產(chǎn)
5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為
比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅
6.納稅人自建后銷售房屋
自建自用的房屋不納稅;如納稅人將自建的房屋對外銷售,其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅,再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅
(一)一般規(guī)定
1.出售——征
包括三種情況:
(1)出售國有土地使用權(quán);
(2)取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售;
(3)存量房地產(chǎn)買賣
其中對于(2)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(出售)的扣除項目:
①取得土地使用權(quán)所支付的金額;
②房地產(chǎn)開發(fā)成本
③房地產(chǎn)開發(fā)費用
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目
對于(3)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目
①房屋及建筑物的評估價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期滿償還債務(wù)本息——不征;
(3)抵押期滿,不能償還債務(wù),而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房,有收入的,征;
4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。(房地產(chǎn)清算)
5.合作建房
建成后自用——不征;
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標準住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的,免征土地增值稅。
8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收(清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用)
(二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。
③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施:
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的;
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的;
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計算收入,并準予扣除成本、費用。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,不得扣除。
⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,應(yīng)按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法,計算清算項目的扣除金額。
四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后,施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)從基建單位接收的次月起,照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地,原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征、免征照顧,可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。
六、契稅(承受方)
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè),整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司,或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的,對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司,以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司,且所占股份超過50%的,對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組——不征
3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè),對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。
5.企業(yè)出售
買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的,免征契稅。
6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅;對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的,免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的,征收契稅,不涉及的,不征。
七、企業(yè)所得稅
(一)預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的,對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或月)計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額預(yù)繳,開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
(二)預(yù)計利潤率
1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目:
(1)位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%;
(2)位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%;
(3)位于省、其他地區(qū)的,不得低于10%。
2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目,不得低于3%。
八、個人所得稅
1.職工(高管)工薪(取得的一次性的獎金)
2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動,通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵(包括實物、有價證券等),應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得(按勞動報酬所得),依法征收個人所得稅,并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產(chǎn)(房屋)租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。
3.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額
其他賬簿——每件5元。
4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設(shè)稅
以營業(yè)稅、增值稅(贈送空調(diào)需要視力同銷售征增值稅)等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè),按占用面積征稅。
十二、教育費附加
同城市維護建設(shè)稅
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