企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間(房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間)

絕大部分企業(yè)，都是以開票的時(shí)間來確定企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間，我們來學(xué)習(xí)下正規(guī)的確認(rèn)時(shí)間：

一、一般企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

政策依據(jù)：

1.分期收款銷售貨物：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為合同約定時(shí)間

2.托收承付銷售商品：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為辦妥托收承付手續(xù)時(shí)件

3.預(yù)收款：其所得稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為發(fā)出商品時(shí)

4.銷售商品需要安裝驗(yàn)收：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為安裝和驗(yàn)收完畢時(shí)

5.支付手續(xù)費(fèi)代銷商品：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為收到代銷清單(注意，這與增值稅不同，沒發(fā)出商品滿180天這個(gè)規(guī)定)

6.提供工程及建筑勞務(wù)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為按完工進(jìn)度確認(rèn)收入

7.股息紅利：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為做出分配決定日

8.租金收入 ：其納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為合同約定時(shí)間或跨所度分期確認(rèn)

9.捐贈(zèng)所得：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為收到時(shí)捐贈(zèng)時(shí)

10.宣傳媒介費(fèi)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為廣告出現(xiàn)時(shí)

11.商品售價(jià)內(nèi)的服務(wù)費(fèi)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為提供服務(wù)期間確認(rèn)

12.長期提供重復(fù)勞務(wù)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)

13.特許權(quán)使用費(fèi)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為交付資產(chǎn)或提供服務(wù)時(shí)

14.利息收入：其納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為合同約定收息時(shí)

15.安裝費(fèi)和開發(fā)軟件費(fèi)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為按進(jìn)度

16.會(huì)員費(fèi)：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為一次確認(rèn)或受益期分期確認(rèn)

17.債務(wù)重組：其所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為合同協(xié)議生效時(shí)

18.股權(quán)轉(zhuǎn)讓：其企業(yè)所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為合同生效時(shí)

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間

依據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間，實(shí)際是是確認(rèn)其收入的時(shí)間：

(一) 已完工房屋銷售

第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/p>

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定;

3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

(二)對(duì)未完工房屋的銷售

第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

1.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

2.開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.

3.開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

4.屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%.

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